本記事はこんな方におすすめです。
●営業の「裏技」を知りたいあなた。
●無駄を省いて、最短で売れるようになった方法を知りたいあなた。
●売れない人を短期的に売れるようにした裏技を知りたいあなた。
読者（あなた）の悩み
机上の空論でなく実績のある営業マネージャーのノウハウを知りたいんです！
大丈夫です！
・残業させない
・ゴリゴリ営業させない
・気合・根性必要なし
わずか１年で年収７桁トップセールスに教育・独立させた
ミリオンセールスアカデミー®︎
台本営業®︎認定コンサルタント
現役店長（営業部長）です。
営業と言えば気合、根性、頑張りなどすごく大変なイメージがあります。残業が多かったり、終電まで働いたり休日出勤したり、常に働いているように感じます。また1人前になって売れるのは簡単な事ではなくとても時間がかかるとも思われております。
この世間のイメージは本当なのか？
私も営業会社に入って6年売れず7年目からやっと売れるようなりましたので、ある意味で当たっていると思います。
上司からは、、、
上司がそんな経験をしているので営業会社の営業マンはそれを強いられる訳です。
でもどこかに裏技があって、もっと簡単に早く売れるとしたら・・・。きっと、そんな裏技があるんじゃないか？
ある時から、そんな事を考えるようになりました。
そして7年目にトップ営業になって、その後に営業部長になって教える立場になった時、入ってくる新人営業マンで売れるようにするために、いろいろと実験をしてみました。
その結果、頑張り・気合・根性・残業・休日出勤・説得すべて無しで、15人中11人を入社6ヶ月から1年以内で月収100万円超えさせることができたんです！
達成できなかった4人は、家庭の事情など色々な事情で半年以内に辞めてしまったので、半年以上私の指導についてきた人は全員できたのです！
私は6年売れなかったので、売れない人の気持ちが痛いほど分かります。そのためダメ営業や、根性無しでも、実行できるやり方だと思います。
売れないセールスパーソン５つの特徴：逆をやればあなたもトップ営業！
価格が2,500万〜3億を扱う不動産業界の1棟アパートや1棟マンションの投資専門会社で、実績のある裏技です。よくある「机上の空論」ではありません。ぜひ参考にしてみてください。
目次
営業うまくいかない人解決策１：定時に帰る
営業は残業するのが前提の会社が多いと思います。私の会社も定時は9時半から18時でしたが実際は、18時から22時まではゴールデンタイムと言って、お客様に電話をする事になっていました。
だから基本的には22時まで会社にいます。
新人の頃はたくさん電話したほうが売れるからと23時や24時まで頑張って電話やメールをしてました。
でも私が営業部長になってからは、それを一切やめて定時の18時に帰る事にしました。
仮に仕事が残っていても、新人には定時の18時になったら
それでも中には、帰らない新人がおりますので
すると、みんな定時で帰るようになりました。
トップセールスの特徴である「時間のコントロール」については以下の記事を参考にしてください↓
また、何がなんでも定時に帰らないと私に怒られるので仕事が多い時は、朝早く出社する営業マンが出て来ました。
営業うまくいかない人解決策２：休日出勤しない
営業はお客様の都合に合わせて、休みの日でも出勤するのが当たり前という感覚があります。そこで定時に帰るルールに加えて
休日出勤しようものなら、休日出勤しなくてはいけない理由を報告させました。
その内容がくだらない場合は
それは日頃から休日出勤することが前提でダラダラ仕事する可能性があるからです。休日出勤を許さないことで時間を効率的に使うことや主体的に仕事を組み立て出すからです。
また休日は、「自分の勉強」や「家族のための時間」にしたほうが結果的には売れるようになります。家族と出かけて「接客などを受け」良い部分を学ぶのも立派な勉強なのです。
営業うまくいかない人解決策３：車の中ではラジオは聞かない
さて不動産営業は車移動の時間が多いです。それにエリアが関東全域と広いので、現地まで2時間とか3時間かかりお客様の案内を30分して、また車で2時間や3時間かけて帰る。
1日のほとんどの時間を車で過ごす事が多いです。
この移動中にラジオを聞いていたら、その日は30分だけお客様と話をして、あとはラジオを聞いていた事になります。
この30分だけで充分な売上を作れれば良いですがそうはいきません。
そこでどうせ行くなら車の中では営業セミナーの音声を聞いたり、オーディオブックを聞くなど勉強をする時間にあてる事にしました。
私が営業バリバリの頃は、音声アプリが無かったので信号でとまる度に営業の本を読んでおりました。移動の時間を有効に使うのもポイントです。
トップセールスの習慣「移動中に学ぶ」については以下の記事を参考にしてください↓
移動時間は営業の勉強に使う、自己啓発に使う
営業うまくいかない人解決策４：無駄な案内や訪問はしない
不動産の営業をやっていると休日の土曜、日曜に 現地案内が入っていないと営業部長に怒られます。
そのため、怒られないために無理やりお客様を案内に連れ出したりします。
でも案内にいった所で、無理やりなので決まりません。
でも会社としては、土日に案内を取っていないなんてもってのほかなので、このような無駄な事をやってしまうのです。
しかし私が営業部長になってからは、案内やお客様と会う時はアポを確定する前に私に「案内に行って良いか？」許可を取ってから予定を入れる事にしました。
営業マンはお客様に会えば、どうにかなると思っていますし時間はタダで、無限にあると思っています。
しかし、営業マンにも人件費がかかっていますし時間は有限です。限られた時間で最大の成果を出す事を目標にしなくていけません。
そんな訳で、私がチェックして買える可能性の低いお客様と、会わなくなり可能性の高いお客様に時間を使う事が出来ます。
営業うまくいかない人解決策５：お客様に会った時に聞く事は2つだけにする
新人は簡単な事しかできません。
だからお客様にあって、何を話して良いのかわかりません。
または、お客様の希望条件だけを聞いたり、聞かされたりしてせっかく会ったのに肝心な事を聞けずに帰ってきます。
そこでお客様に会っとき、聞く事2つだけにしました。
この２つを聞ければ
その2つの聞く事はお客様の
・属性（年収、自己資金、既存借入）
・何で収益物件を買いたいのか（不動産投資を始めたい理由）
これだけです。
この理由を聞いて来てくれればどういう物件を紹介すれば良いか、私が新人にアドバイスできます。
そして次の案内では、その物件を新人が案合すれば決まる可能性が高いです。
その時に何でこの物件が、そのお客様に合うのか属性情報と、買いたい理由、そして住所などから私なりの具体的な理由を新人に教えておりました。
営業うまくいかない人解決策６：定期的に顧客クリーニングをする
営業マンと言うのは、よく電話に出る人や、よく現地案内に来てくれる人、年収の高い人、自己資金の多い人が買えるお客様だと錯覚します。
でも実際はそうとも限りません。そこで週１回ぐらい現在、追っているお客様のチェックをして買える可能性が低い「望み薄客」を切って行きます。
どのようなお客様をクリーニングして切って行くかは下記の通りです。
素直でない。目線が高い。セミナー好き。本をたくさん読んでいる。反応が遅い。電話に出ない。電話しても折り返してこない。質問が多すぎる。年収高すぎ（2,000万円以上）。自己資金多すぎ（5,000万円以上）。自分の属性を言わない。案内をドタキャンする。家まで迎えに来いと言う人。希望条件が多すぎる。など
このようなお客様に関しては、新人が契約するのはちょっと難しいです。ベテラン営業マンなら、そうでもありませんが。
このように、過去の経験から成約するのが難しいお客様を排除して、無駄な追客を防ぎます。
見込み客の選別法については以下の記事を参考にしてください↓
でも新人は、私の提案に抵抗してはじめはお客様を切らずに追ってしまい結局、成約でいない結果を出してきます。
一度や二度、その事を経験すれば本人たちも、言う事を聞いてお客様をちゃんと切るようになります。
営業うまくいかない人解決策７：1ヶ月に２，３回は一緒にサボる
時間を有効に使い、予定をきっちりこなすもの大切ですが新人のうちは、上司とコミュニケーションをとるもの大事です。
ですので月に何度かは、お昼ご飯を2，3時間かけて一緒に食べて将来どうなりたか、話したりします。
または天気の良い日などは物件の下見をかねてドライブに行って、美味しいご飯を食べて帰ってきます。
新人によっては、お金を稼いで買いたい時計があれば一緒に見に行って時計を試着させたり、高級ホテルに泊まりたければそのホテルに行って、ラウンジで食事をしたりしました。
1ヶ月に２，３回サボったからと言ってそれだけでは、売上は大して変わりません。
でも上司と一緒にサボる事で、新しい刺激を受けたりさらにやる気が出て、結果的には売れるようになります。
営業うまくいかない人解決策：まとめ
「できる営業マンになる方法」は以下の記事にまとめましたのでご覧ください↓
できる営業マン：年収１,０００万以上のトップセールスになる本当の方法
投資用アパート一棟、バリバリ現役営業部長の具体的なテンプレートを公開しました。以下の記事をご覧ください↓
不動産営業 メール【極秘】テンプレート：投資用アパート一棟、バリバリ現役営業部長の具体例
普通の人でもトップセールスになる唯一の方法は以下の記事を参考にしてください↓
不動産営業のコツ：普通の人でもトップセールスになる唯一の方法【投資用アパート一棟現役店長】
営業未経験の女性、新人でも不動産営業でトップになれるトークは以下の記事を参考にしてください↓
不動産営業 女性 新人 でもトップになれるトーク：「きつい」を「楽しく」爆発的に売れる方法
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