読者（あなた）の悩み
あなたは夢を持って営業を始めたのに、売れずに苦しんでいないでしょうか。
投資用不動産の営業は、テレアポで断られ続け、「自分には才能がないのでは」と辞めていく人が多い世界です。
しかし、投資用不動産営業で売れない人と売れる人の差は、才能ではありません。
大丈夫です！
私は、
投資用一棟アパートの営業で、営業未経験の女性を
・残業させない
・ゴリゴリ営業させない
・気合・根性必要なし
わずか１年で年収７桁トップセールスに教育・独立させた
台本営業®︎認定コンサルの現役店長（営業部長）です。
※本記事は、営業指導歴２７年・ミリオンセールスアカデミー®︎の加賀田裕之（著書『営業は台本が９割』きずな出版 他）が監修しています。
この記事では、私が投資用一棟アパートの現役営業マネージャー（店長）としてトップセールスを育てた経験から、投資用不動産営業で売れない普通の人がトップセールスになる「唯一の方法」と、テレアポ最初の20秒でそのまま使える具体的トーク例を解説します。
※ 監修者：ホームメンターズ株式会社 ミリオンセールスアカデミー（R） 代表取締役 加賀田 裕之
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【加賀田 裕之】
■ホームメンターズ株式会社 代表取締役 ■ミリオンセールスアカデミー（R）主宰
明治大学法学部卒
台本営業®︎価値観営業®︎コンサルタント ホームメンターズ株式会社 代表取締役 ミリオンセールスアカデミー®代表
大学卒業後、体育会系の営業会社にて高額商材のセールスマンとなるが、まったく売れず、250万円の自社商材を自分で購入するほど追い込まれる。 「もう辞めるしかないな」と思ったときに、トップセールスから営業極意を伝授され、人生を逆転。 その後はみるみるうちに売れるようになり、100億円企業の営業マネジャーとして、部下20名のチームを連続優勝させ、新規事業部の責任者に任命。初年度年商1億円を達成。 その後、IT事業会社で、部下約20名を束ねる営業マネジャーとなり、さらに部下約100名の事業部副部長、年商約30億円の事業会社の事業部長として結果を出す。
口下手、人見知り、営業が苦手の方でも自然にお客様の「欲しい! 」を引き出す営業スキルをお伝えしたい、と独立。
独自の「台本営業®」メソッドは朝日新聞等でも紹介。 13年苦しんだ対人恐怖症営業マンが、セミナー後、前月比500%の契約獲得、元キャバ嬢でも歩合給が月に300万円以上になるなど、「モンスター営業マン製造工場」の異名をとる。著書『営業は台本が9割』はロングセラー（2026年6月、16刷）となっている。
著書に『営業は台本が９割（きずな出版）』『図解版 営業は台本が９割（きずな出版）』『SIX MENTAL READING（きずな出版）』『価値観営業®︎メソッド』がある
【 ミリオンセールスアカデミー®︎台本営業®︎ 講演・研修・メディア・コンサルティング実績（敬称略） 一部】
東京都 パナソニックホームズ株式会社 パナソニックハウジングソリューションズ株式会社 北陸電力株式会社 中央大学附属中学 株式会社宣伝会議 カルチュア・コンビニエンス・クラブ株式会社（TSUTAYA、蔦屋書店） 日本経営合理化協会 nosai山梨（山梨県農業共済組合） 株式会社FIT PLACE 公益財団法人日本生産性本部 一般財団法人中部生産性本部 中部マーケティング協会 朝日生命保険相互会社 山金工業株式会社 株式会社エスコプロモーション 東京商工会議所 株式会社ポーラ（POLA化粧品） FunTre株式会社 一般社団法人 日本施術マイスター養成協会 治療院仕組み化経営 株式会社リブラクリエイション 日本仲人連盟株式会社 一般社団法人協会ビジネス推進機構 株式会社ダイトーグループ本社 株式会社ＣＲＳ横浜 株式会社ＣＲＳ大阪 株式会社くるまのミツクニ 株式会社RITA-STYLE 激安激アツ起業塾again 合同会社Smart Be アップルオートネットワーク株式会社 有限会社リプロ 株式会社アイジェノミクスジャパン 株式会社ミタカ工房 社会保険労務士法人閃光舎 FM J-WAVE 株式会社 日本HP（ヒューレットパッカード）Sansan株式会社 伊藤忠エネクス株式会社 abema TV SUNTORY「香るエール」 他多数 |
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投資用不動産営業 コツ①：なぜ売れる人と、売れない人がいるのか？
営業の世界には、売れる人と、売れない人がいます。
会社に営業社員が10人いれば、1番から10番まで順位が付きます。
1番になればトップ営業で、10番だとダメ営業と言われるかもしれません。
ここで1つ疑問があります。
「なぜ売れる人と、売れない人がいるのか？」という事です。
悲しい事実となりますが、私の経験から言いますと、売れる人やトップ営業は、入社した時から売れる素質があります。
ある意味、天才であり才能があります。
ですので、誰が教えても本人の才能で勝手にトップ営業になります。
これを簡単に言いますと
・バリバリの営業部長が教えても
・トップ営業が教えても
・普通の先輩社員が教えても
・ダメ営業が教えても
本人の才能で売れるようになります。
または、営業会社にありがちな「仕事は見て盗む物だ！」と何も教えなくてもトップ営業になります。
多くの場合、会社で営業の教育されたから売れるようになった訳では無いのです。
多くの場合、営業部長に教わってトップ営業になった訳ではないのです。
例えば、同じ時期に2人の新人が入社して、同じ営業部長に教わったのに半年後や1年後の成績に大きな差がよく出るのはこのためです。
それとは逆に、普通の人や才能の無い人が、営業会社で教育を受けて売れるようなるか？
トップ営業になれるのか？
これも私の実体験から言いますと、そこそこ売れるかも知れませんが、トップ営業になる事は、ありませんでした。
ほぼ例外なく売れる営業社員は入社後、半年から1年ちょっとで頭角を出しトップ営業になっていきます。
つまり、この期間内に売れない営業社員はトップになるような事は、ありませんでした。
正直に言いまして「長年仕事を頑張れば、トップ営業になれる！」なんて事はなかったです。
よく求人広告で「本人の頑張り次第でトップ営業になれる！」「年収1000万円とか、月収100万円稼げる！」は申し訳ありませんが、ただの幻想です。
本人が頑張っても、頑張らなくても才能があれば売れて才能が無ければ売れないのです。
1年たっても2年たっても売れない人が3年目に急にトップ営業になる！なんて事は、まったく無かったです。
このように「トップ営業になって年収1000万円稼ぐ」と言う事は才能の無い人にとっては夢のまた夢なのです。
この話を聞いてガッカリする人が多いと思いますが、ここから朗報であり本題です。
多くの普通の人は、普通で終わるのですが、次の章から、普通の人がトップセールスになる「唯一の方法」があるのです。
それを、教えます。
投資用不動産営業 コツ②：普通の人がトップセールスになる唯一の方法
私の過去の経験から言いますと、人間の能力は一部の本当の天才を除いては、ほとんど一緒だと考えております。
入社してくる新人にも必ず言っておりました。
それでは「なぜ営業で売れる人と、売れない人がいるのか？」と再度、疑問が湧いてきます。
この理由がわかれば、売れない人でも本当に売れるようになるかも知れません。
と言いますか、売れるようになりました。
売れない人が売れるようになったのは
その理由が、私なりに分かったからです。
その理由はズバリ。
売れる人と、売れない人の違いは「素直さから来る、改善する速さの違いです。」
重要なので、もう一度言います。
売れる人と、売れない人の違いは「素直さから来る、改善する速さの違いです。」
生まれ付きの営業センスの差ではありません。
（多少のセンスも否めませんが、それが全てでは無いのです）
ここで、もっと分かりやすく言いますと、例えば、至って普通の新入社員であるA君とB君が営業会社に入社したとします。
入社したばかりなので、２人ともレベル１です。
「ドラクエ」や「ファイナルファンタジー」などロールプレイングゲームで言うところのレベル１だと思ってください。
これがレベル50になったら一人前の営業マンとしましょう。
この2人に毎日、同じアドバイスをします。
例えば、会社は朝９時から始業だけど、朝７時に来ると仕事がはかどるから、１度きてみればと提案します。
翌日、Ａ君は来ます。
Ｂ君は「すいません。寝坊しました」と言って来ません。
Ａ君はレベル２になりました。
しかし、Ｂ君はレベル１のままです。
また「仕事は途中でも18時に帰れ」と指示します。
Ａ君は18時に帰ります。
Ｂ君は「もうちょっと仕事があるんで」と言ってダラダラ仕事をして、18時になっても帰りません。
Ａ君はレベル３になりました。
Ｂ君はレベル１のままです。
続いてのアドバイスは、、
・電話は20秒で2つの特徴を伝える
・丁寧すぎる表現は使わず、普通に話すよう心掛ける
・お客様との電話で「忙しい所、すいません」と言わない
・お客様に「ご挨拶したいので、会いましょう」と言わない
・売れっ子のような、忙しい営業マンを演じない
などです。
こんな誰でもできる簡単なアドバイスを2ヶ月間、毎日やったとします。
つまり、50日繰り返す訳です。
すると、Ａ君はいろいろなアドバイスを全て受け入れ自分を日々改善しているので、レベル５０になっています。
Ｂ君はアドバイスをまったく受け入れないのでレベル１のままです。
この差が３ヶ月、６ヶ月、１年とどんどん広がりトップ営業のA君と、ダメ営業のB君に分けるのです。
これが「売れる人と売れない人の違い」なのです。
例えば「テレアポの最初の20秒」で、ダメ営業、普通の営業、トップ営業はこんなに違います。
×ダメ営業
30秒以上かけて、特徴ゼロ。謝りながら話すので、聞いてもらう前に切られます。
△普通の営業
用件は言えていますが、特徴がないので他社と同じに聞こえてしまいます。
◉トップ営業
（特徴①）駅徒歩5分圏内
（特徴②）利回り8%以上
の一棟アパートだけを扱っています。
この条件の物件、月に2〜3棟しか出ないので、条件が合う方にだけ先にご案内していますが、もしよろしければ、〇〇様は駅近と利回り、どちらを優先されるとかありますでしょうか？
20秒で特徴を2つ伝え、質問で終える。だから、お客さんとの会話が始まるのです。
根本的な差は、本人の素直さです。
たったそれだけです。
素直な人は改善する速度が早いので売れるようになるまでが早い。
素直でない人は、改善する速度が遅いので売れるようになるまでに時間がかかる。
または、売れるようにならずに辞めていく。
営業会社の場合、時間がかかって売れるようになる事は無く何も改善されないで、売れずに辞める人がほとんどです。
これが違いであり、何十年ものあいだ営業会社で起きている事実なのです。
これがずーっと、繰り返されているだけなのです。
投資用不動産営業のコツ:まとめ
投資用不動産営業で売れない普通の人がトップセールスになる方法を、まとめます。
【投資用不動産営業：売れる人と売れない人の違い】
・違いは才能ではなく、「素直さから来る、改善する速さ」
・テレアポは20秒で2つの特徴を伝え、質問で終える（トーク例は本文参照）
・アドバイスはやってから判断する。今からやれば、明日から変わる
是非、あなたも、ダマされたと思って明日から色々な人のアドバイスを聞いてとりあえず全てやってみて下さい。良いアドバイスでも、ダメそうなアドバイスでもやってから判断してください。
でも、明日からと言いましたが本当は今からやった方がイイです。
やり始めた瞬間から、現実が変わります。
3ヶ月後や6ヶ月後から徐々に変化が起きて売れるようになる訳ではありません。今からやれば、明日からイキナリ変わったりします。
これはやった人だけが、体験する事実なのです。
もちろん私も体験済みです。
この体験を、あなたにも味わって欲しいと思います。
現役バリバリの極秘メールテンプレートを公開してしまいました！
詳しくは、以下の記事を参考にしてください↓
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即座に成果を出したいご事情があれば、私も認定講師として所属しているミリオンセールスアカデミー®︎「営業セミナー」で売れる営業台本を作成してみてはいかがでしょうか？
あなたに、いつかリアルでお会いできる日を楽しみにしています＾＾
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