不動産投資の営業マンが収益物件を買って儲かるの？
「そんないい物件があるなら、実際に不動産営業マンが自分で買えばいいじゃん、本当は儲からないのでは？」あなたはそのように考えているかもしれません。
「不動産投資は危ないからやめたほうがイイ」「不動産投資でダマされるんじゃないか」「不動産投資で破産した」世間では不動産投資に対して、このようなウワサやイメージがあると思いますが、実際にはどうなのか？ウワサは本当のなのか？ウソなのか？
これは不動産投資をやっている人しか分かりません。それに不動産投資の営業マンですら、実際に収益物件を持っている人は少ないです。持っていない理由は「本当は、やっても儲からないからでしょ？」と思っているかも知れません。
ズバリ、私は儲かっています。最近ですと、1,230万儲かりました（実質、約1,000万）。その実体験をお伝えします。
・残業させない
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わずか１年で年収７桁トップセールスに教育・独立させた
営業教育日本一
ミリオンセールスアカデミー®︎
台本営業®︎認定コンサルタント
現役店長（営業部長）です。
多くの不動産投資の営業マンは、「買いたくても買えない」のが本当のところなのです。「なぜ買えないのか？」と言いますと、アパートローンの審査が厳しいので「それなりの属性」が必要だからです。属性とはお客様の、勤務先の規模、年収、自己資金、既存の借入状況などです。
普通の営業会社に勤めている営業マンは、基本給が少なく歩合給を占める部分が多いです。そのため金融機関からすれば「不安定な収入状況だ」とみなされます。
また、しっかり貯蓄をして1,000万円ぐらい自己資金があれば良いですが、そのような人は少数派です。
これらの理由から属性が悪いと判断され、融資が組めない訳です。でも仮に融資が組めたり、自己資金で収益物件を買うことができれば、それなりに儲かります。
平成25年から平成30年までの5年間は、アベノミクスの金融緩和で最低でも年収300万円以上、自己資金300万円以上あれば1,500万円ぐらい借りれました。現在は年収700万円以上で、それなりの会社に勤めていないと基本的には融資は難しいです。
そんな訳で今回は、私の事例を使って不動産投資で収益物件を買って、どの程度、収益が出たのかお話しします。最初に私が購入した当時の収入内容としては年収1,300万円、自己資金700万円、既存の借入2,000万円ぐらいでした。
目次
不動産収益物件を買うときの２つのポイント
私は平成27年（2015年）9月に栃木県で2,100万円のアパートを買いました。下が当時の売買契約書です。
物件概要としては、
■平成2年築の木造2階建て
■１K×8世帯
■満室時の月収は約26万円
■満室時の年収は約312万円
です。
すでに売ってしまったので写真は出せませんが、最寄りの駅から30分以上もあり修繕もしていない、ボロいアパートでした。
普通の人が見ると、そんなに良い条件の収益物件では無いと思います。買った当時は2室空いておりまして、8室中6室稼働で管理は地元の不動産会社に頼みました。
管理会社の人は、このアパートの事を知っていて「よくあんな、しょうもないアパートを買ったものだ」と思ったそうです。もちろん、その時の私には言いませんでしたが、売却した時に、こっそり教えてもらいました。
そんな物件をなぜ購入したんですか？
この物件は、前オーナーの影響で管理状態が悪く入居もイマイチでしたが、場所が良かったのですぐ埋められる自信があったからです。
自分の物件選びのポイントは
■ポイント１：融資がたくさん出るか
■ポイント２：入居が付くエリアか
です。
この物件はその条件を満たしており、さらに利回りが約15％と良かったので買ったのです。
不動産営業マンが実際に収益物件を買った：どれくらい儲かったか？
管理会社にそんな事を言われているとは知りませんでしたが、購入して1ヶ月後にはすぐ満室となりました。
このときは借入をしましたが、物件価格と同じ2,100万円で、いわゆるフルローンです。金利は2.05％、期間は15年です。
なお買ってから1年ぐらい経った時の1ヶ月の収支は、この下の表のような感じです。
月間収支を見ると表面的には、9万円ぐらい残る計算です。
満室ですと月に約9万円のキャッシュフローで1年で100万円ぐらい残ります。
そしてローン返済額月135,620円のなかで、元金99,746円は返済にまわっているので、大まかに計算すると1年間で約120万円、元金が減ります。
ローンの組み方としては、毎月の返済額は同じですが、徐々に元金のほうが増えて、金利が減って行きます。多くの人が使っている元利均等方式です。
■当初借入額：2,100万円
■１年後残債：1,980万円
■２年後残債：1,860万円
なお、このアパートは2年後に売りまして、持っている間はほぼ満室状態だったので、2年間で約200万円の利益です。また売却は2,820万円でした。その時の売買契約書です。
2年前の購入金額は2,100万円でしたので、諸費用の仲介手数料、登記費用、不動産取得税を引くと約600万円の売却の利益となります。つまり、2年間の家賃収入200万円と売却の利益を足して800万円利益が出た事になります。
もちろん常に満室では無く、たまに空室も出ますので、実際の利益はもう少し少ないと思いますが分かりやすくするために、「ザっ」と計算しております。
この800万円の利益がそのまま自分の物になればいいですが、そんなに甘くはなく税金を払う必要があります。
私の場合、税務上の譲渡所得が、この下の表のように約883万円出てしまいました。
保有して5年経っていない短期譲渡のため、883万円の約40％の353万円は翌年の税金で払う事になりました。
そうですね。最終的には800万円－353万円＝447万円が、この2年の不動産投資の純利益です。1年で約222万円です。
不動産投資で8世帯のアパート買い賃貸経営をしましたが、実際は管理会社がトラブル対応や、入退去業務をやりますので自分でやる事は特にありません。ほとんど何もやらずに1年で222万円の利益でしたので、私にとっては良い投資でした。
仮に5年以上保有していれば、長期譲渡になり税金は約20％で済むので、本当は長く持っていたほうが税金を考えるとお得です。
5年持っていて同じ値段の2,820万円で売れれば、5年分の家賃収入500万円と、さらに残債が300万円減るので、売却の利益900万円で合計1,400万円の儲けです。
長期譲渡の税金は約20％の176万円で、1,400－176＝1,224万円となります（賃貸経営が順調に行った場合ですが）。
しかし、私の場合は諸事情がありわずか2年で売ってしまいましたが・・・残念(・ω<)
2,100万円のアパートを買いましたが、2,100万円は金融機関から借りたので購入時に使った自己資金は100万円程度です（100万円の内訳は仲介手数料約75万と登記費用約25万円）。これが不動産投資（1棟アパート編）ですが、いかがでしょか。
次の章から、さらにプロが不動産収益物件を買う極秘ポイント２つについてお話しします。
プロが不動産収益物件を買う極秘ポイント２つ
■ポイント１、融資がたくさん出るか
■ポイント２、入居が付くエリア
でした。
これは基本的なポイントですが、実は、「プロ」として見るポイントが２つあります。
それは「将来、売却する時にいくらで売れそうか？」です。これはある程度の経験と知識が無いと、判断するのが難しいです。
「いくらで売れるか？」とはつまり売却相場で収益物件の場合、見るべき相場は2つあります。
■極秘ポイント1：土地の相場
■極秘ポイント2：利回りの相場
です。
この2つの相場は5年ぐらいの短期的に見ると、あまり変わらない事が多いです。
極秘ポイント１：土地の相場
例えばあるエリアで、100㎡の土地付きアパートがあって100㎡の土地相場が3,000万円であれば、5年後もおそらく3,000万円で売れます。
これが急に下落して1,500万円になったり値上がりして5,000万円になったりする事はほとんどありません。
ですので、仮にこの100㎡の土地付きアパートを2,500万円で買う事が出来れば、短期的に5年後は3,000万円で売れると思うので500万円儲かる予想がつきます。
このような土地付きアパートは、ぜひ買うべきです。
極秘ポイント２：利回りの相場
これもエリアごとに収益物件の利回りが「何パーセントなら売れるのか？」の相場があります。
私がよく扱っている築30年の木造アパートで、千葉県松戸市の利回り相場を例にあげます。
・北松戸駅：利回り11％～12％
・新松戸駅：利回り 9%～10％
・松戸駅 ：利回り 8％～9％
これをもとに、仮に松戸駅で物件価格3,000万円、家賃年収300万円、利回り10％（家賃年収300万÷価格3,000万＝0.10）の収益物件が出たなら、相場より安いので買います。
買えば将来的に、家賃年収が変わらず300万円なら
物件価格3,750万円、利回り8％（家賃年収300万÷価格3,750万=0.08）から
物件価格3,333万円、利回り9％（家賃年収300万÷価格3,333万=0.09）で
売れる予想ができます。
つまり買った値段より333～750万円高く売れる可能性があります。
また、築30年のアパートが5年経って築35年になっても、賃料相場はほとんど変わらないのでおそらく家賃年収は、そのまま維持できます。
はじめにも言いましたが、このポイントまで考えるのは難しいと思いますので、不動産屋の営業マンに聞くのが一番早いです。
こんな感じで、
■ポイント１：融資がたくさん出るか？
■ポイント２：入居が付くエリアか？
のポイントと、
私はプロなのでさらに２つ加えて
■極秘ポイント１：土地の相場はいくらか？
■極秘ポイント２：利回りの相場はいくらか？
の計4つのポイントを見ております。
でも、はじめの2つのポイントだけを知っていれば、ほとんどの人の不動産投資は、上手く行くと思います。
売却のタイミング：いつ売ればいいのか？
あと売却のタイミングについては、実際に出してみないと分からないのが本音なので、「売りたい時に出す」が良いと思います。または、売りたい時に収益物件の売却に詳しい複数の不動産会社に、その時期の融資状況を聞くのが良いです。
同時に複数会社の査定額が分かる「一括査定サイト」を利用するのがおススメです。これを使うと、ある会社では「融資状況は良いです」と言い、ある会社では「融資状況は悪いです」と言って来る事があります。
不動産会社によって得意な収益物件や、使っている金融機関が違うからです。このような場合、融資状況が良いと言っている会社に任せましょう。きっと高い値段で売ってくれると思います。
収益物件を満室経営するポイント
最後に収益物件を満室経営するポイントは、管理会社とよく相談して空室対策を考え、基本的には提案は全部受け入れる事。簡単に言えば「管理会社の言いなりになる」事です。
そうです。管理会社は「ビジネスを一緒にすすめやすいオーナーだ」と思ってくるので、そのエリアに同じような複数のアパートがあったなら、アパートを借りたい顧客に、そのオーナーのアパートを真っ先に紹介するようになります。
私も空室が出た時に、管理会社から「どのような条件で募集をしますか？」と聞かれた時逆に「どのような条件にすれば決まりますか？」と聞き返します。
さらに「広告費を、2倍か3倍出したほうが良いですかね？」と聞いたところ管理会社は「広告費を増やす必要は無いですが、電子レンジ、洗濯機、ガスコンロ付きにすれば、すぐ決まると思います。」と言って来ました。
私は「それでお願いします」と言って、家電店でそれを6万円ぐらいで買ってすぐ管理会社送り、1，2週間後には入居者が決まっていました。
要は、管理会社の客付け担当も人間なので、レスポンスが早く、ビジネスを共に進めやすいオーナーのアパートを優先するものです。
※参考：できる男はレスポンスが早い↓
不動産営業マンが実際に収益物件を買ったら儲かった：まとめ
不動産投資と言えば区分マンション投資が一般に知られていますが、区分マンションで儲けるのは難しいので1棟アパートや1棟マンションの投資がお勧めです。
私は不動産投資の営業を15年やっておりますがほとんどのお客様が、収益物件を2棟から3棟購入されました。これはお客様の不動産投資が上手く行っているからだと思います。
その中には、すでに家賃収入だけで生活できるようになり会社をやめてしまった人もおります。今で言うところの「FIRE（Financial Independence, Retire Early）」です。全くうらやましい限りですね。
ちなみに、、、現在の私の不動産投資状況は、西東京エリアで2018年1月に6,240万円で購入して、先月の2022年５月に6,900万円で売却しました。
諸費用を差し引くと売却の利益は約430万円です。あと4年間のキャッシュフローは約800万円で合計1,230万円です。来年に譲渡所得の税金を230万円ぐらい払うので、実質の儲けは1,000万円ぐらいです。
不動産投資に興味がある方は、ぜひ挑戦してみてください。営業手法については、過去の私のコラムに書いてありますし今後のコラムでも紹介していきます。
※私のコラム一覧については、以下をクリックして学んでください↓
https://million-sales.com/?cat=175
「できる営業マンになる方法」は以下の記事にまとめましたのでご覧ください↓
できる営業マン：年収１,０００万以上のトップセールスになる本当の方法
投資用アパート一棟、バリバリ現役営業部長の具体的なテンプレートを公開しました。
以下の記事をご覧ください↓
不動産営業 メール【極秘】テンプレート：投資用アパート一棟、バリバリ現役営業部長の具体例
普通の人でもトップセールスになる唯一の方法は以下の記事を参考にしてください↓
不動産営業のコツ：普通の人でもトップセールスになる唯一の方法【投資用アパート一棟現役店長】
営業未経験の女性、新人でも不動産営業でトップになれるトークは以下の記事を参考にしてください↓
不動産営業 女性 新人 でもトップになれるトーク：「きつい」を「楽しく」爆発的に売れる方法
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