読者（あなた）の悩み
不動産賃貸営業、簡単だと思っていたのに全然売れないんです。
あなたは、不動産賃貸営業で悩んでいないでしょうか？
大丈夫です！
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あの上場企業も導入！営業教育日本一 ミリオンセールスアカデミー®主宰
台本営業®コンサルタント加賀田裕之です。
【 ミリオンセールスアカデミー®︎台本営業®︎ 講演・研修・メディア・コンサルティング実績（敬称略） 一部】
東京都 パナソニックハウジングソリューションズ株式会社 北陸電力株式会社 中央大学附属中学 株式会社宣伝会議 カルチュア・コンビニエンス・クラブ株式会社（TSUTAYA、蔦屋書店） 日本経営合理化協会 nosai山梨（山梨県農業共済組合） 株式会社FIT PLACE 公益財団法人日本生産性本部 一般財団法人中部生産性本部 中部マーケティング協会 朝日生命保険相互会社 山金工業株式会社 株式会社エスコプロモーション 東京商工会議所 株式会社ポーラ（POLA化粧品） FunTre株式会社 一般社団法人 日本施術マイスター養成協会 治療院仕組み化経営 株式会社リブラクリエイション 日本仲人連盟株式会社 一般社団法人協会ビジネス推進機構 株式会社ダイトーグループ本社 株式会社ＣＲＳ横浜 株式会社ＣＲＳ大阪 株式会社くるまのミツクニ 株式会社RITA-STYLE 激安激アツ起業塾again 合同会社Smart Be アップルオートネットワーク株式会社 有限会社リプロ 株式会社アイジェノミクスジャパン 株式会社ミタカ工房 社会保険労務士法人閃光舎 FM J-WAVE 株式会社 日本HP（ヒューレットパッカード）Sansan株式会社 伊藤忠エネクス株式会社 abema TV 他多数
「ちゃんとやれ！」とか、「真面目にやれ！」とか、「やる気はあるのか？」とか、上司からの抽象的な指導で苦しんでいるあなたに、不動産賃貸営業でトップセールスになるコツをお伝えします。
１）不動産賃貸新人営業マンの悩み
２）不動産賃貸トップセールスの「いやらしくなく」強みを伝えるトーク
３）不動産賃貸営業マンは競合との戦いに勝ち抜け！
４）不動産賃貸トップセールスの凄いキャンセル止めはこれだ！
５）2位/5,000人中のトップセールスになる秘訣は？
をお伝えしますね。
その前に！最新の購買心理や、営業の『型』、現場で使える実践トークをご存知なく、たった一人であなたは苦しんでないですか？「１日３分で売れる！」ミリオンセールスアカデミー®︎無料メルマガで、最先端の営業スキルを体得して売上アップしましょう↓
目次
不動産賃貸営業：新人の悩み
不動産賃貸で新人営業ゆきえさんから、このような相談を受けました。
今年初めから不動産・賃貸営業をしております。
異業種からの転職で、ましてや営業も初めてで、 先月までは営業らしい営業をしていなかったので良かったですが、今月から営業としてお客様と接するようになりました。
当初、自分が即決タイプのせいで「賃貸営業は簡単」と思っていたのですが、 ご案内しても、お申込みにすら至らず、 「営業とは？」という基本的な部分でつまづき途方に暮れておりました。
そんな時、ネット検索で加賀田先生のサイトにたどり着き、 以来、毎日のメルマガを楽しみにしております。
昨日も「今日は決まるだろう！」と思っていたお客様に「まだ探したい、、」とお断りされ、今月、対応したお客様すべてがお申込みに至らない、という結果になってしまいました。
繁忙期のため黙っていてもご成約する時期だというのに、ロールプレイングや、色々なアドバイスをくださる上司や同僚にも申し訳なく思っております。
「このままではダメだ！」と本気で思い、加賀田先生にご相談させていただいております。
ゆきえさんのように、上司・先輩からアドバイスをもらっても「感覚」的なアドバイスで、結局、聞いても何を言っているかわからなかったり、そもそも、アドバイスを頂ける上司・先輩がいなくて苦しんでいる営業マンは多いのです。
因みに、自称「トップセールス」という著者は沢山いますが、ほとんどがウソです。
本を何冊も書き、著名な「自称トップセールス」が、実は「リアル」では全然売れていなかったのを知っているからです。
当たり前ですが、多くのトップセールスは、そもそも、自分で売った方が良いので、世に出てきません。
また、特殊な人達（変人）や特殊な売り方で売っている人もいて、理論化できなかったり、人に教えることができなかったり、「教えるのめんどくさい！」という方がほとんどなのです。
私は営業育成のプロなので、あなたに不動産賃貸営業トップセールスの極意をお伝えします。
不動産賃貸トップ営業の「いやらしくなく」強みを伝えるトーク
商品・サービスのメリットを伝えるとき、重要なことは何ですか？
そうですね！
直接、お客様に伝えると、自慢げになり、いやらしくなります。
ですので、「いかに、いやらしくなく伝えるか？」が重要です。
世の中の製品ですべて長所の商品はありません。
長所があれば、短所があります。
いやらしくなく、しかも短所を長所に転換させた「不動産賃貸営業トップセールス」の超絶話法をご紹介します。
あなたが、草が「ボーボー」 に生い茂っている 庭の物件をご紹介しているとします。
このように、お客様が、決定を迷う発言をしたとします。
あなたなら、どのように、御説明しますか？
↓
5,000人中２位のトップセールスはこういったんですね。
お客さま、そんな素人にやらせたらダメです。
この庭は、プロに手入れをさせなければいけないすばらしい庭なんです！
今、シルバー人材センターで、高齢ですがプロの庭師が、お得なお値段で、しっかり手入れしてくださいます。
そちらをご活用ください！
これが、トップセールスの秘訣です。
あなたも、セールストークのポイントを、営業台本（トークスクリプト）に入れてくださいね。
さてゴリゴリセールスでなく、最新の購買心理でお客様から自然と「欲しい！」と購入してもらいたいあなたは「台本営業®︎セミナー」で、本物の「売れる営業台本（トークスクリプト）を一緒に作成体得しませんか？そして売れる営業マンになって、人生を変えてみませんか？詳しくは↓
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不動産賃貸営業マンの競合との勝ち方
不動産の賃貸営業をしているあなたの会社にも競合会社がいるはずです。
様々な不動産賃貸会社が乱立しています。
ちょっと大手の有名な会社で考えても、
・ピタットハウス
・mini mini
・センチュリー21
・エイブル
・パナホーム
……、乱立しています。
お客様があなたのお店で契約を締結したとき、帰り際に、「この契約は正しかったのか？」と疑問を持つことって良くあります。
これは、不動産賃貸営業に限らず、どの営業でもありえます。
そうすると、不動産賃貸営業は競合が乱立しているので、帰り際にふと他の不動産会社で「先ほどの契約は正しかったのか？」と、確認したくなるんですね。
そして、そのまま、他社で、別の賃貸物件を契約してしまうって良くある話なんです。
もうお分かりだと思います。
競合の乱立している不動産賃貸営業マンは、「成約してよかった！」ではなく、「成約後も、競合とどのように戦うか？」という視点が絶対に必要なのです。
不動産賃貸トップ営業のスゴいキャンセル止め
契約成立「前」ではなく、契約成立「後」に値引きをする！？
不動産賃貸会社の営業マンであるあなたは、契約のキャンセル止め（予防）をどのようにやっていますか？
ひとつ、アイデアを出しますね。
5,000名中、２位の営業マンは、このようなキャンセル止め（ キャンセル防止対策） を実施しています。
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お客様と、営業契約締結後、その営業マンは、「ちょっと、待ってくださいね」と言って、バックヤードに戻り、戻ってきた時にこのような値引きを提示します。
あなただけに、特別に、月5,000円値引きを店長からとってきたよ！！
＾＾
お客様はどう思うと思いますか？
勘の良いあなたは、すでにお判りだと思いますが、もともと、セールスマンが持っている 値引き幅内で、店長とのやりとりはありません。
ですので、契約成立する為に使ってもいいのですが、契約成立後に、わざわざ！！しなくても良い値引きすることで、
お客様は、契約成立するという損得ではなく、「ここまで、やってくれた担当者を裏切ることは出来ない」という気持ちになるのです。
契約成立「後」に、オーナーと値引き交渉！？
トップセールスのテクニックは、これだけではありません。
契約成立「後」のキャンセル止め（キャンセル防止）の応用編としては、契約成立「後」、オーナーに電話するテクニックがあります。
今、来ているお客様は、今月、田舎から出てきたんです。
オーナーのことをお父さん、お母さんのように慕ってくれると思うので、月々の家賃を、下げて貰えませんか？
という交渉を目の前でして、
良かったね〜。
5、000円、値引き出来ましたよ＾＾
という交渉を成功させます。
これも、元々、オーナーとの話し合いで、値引き幅内でのやりとりです。
何度も言いますが、契約成立時でなく、契約成立後にするので、お客様は、「 ここまでしてくれたんだ〜 」と感激されます。
なので、浮気心をだして、帰り道に、他社に行くことはありません。
重要なことは、お客様に、「この契約は正しかったのだ！」と思ってもらうことです。
営業マンのキャンセル止めについては以下の記事を参考にしてください↓
営業マン契約キャンセル止め（防止策）魔法の一言３つのコツと4つの盲点
5,000人中２位の不動産賃貸トップ営業はこうして生まれた！
ある東証一部上場の不動産会社のトップセールスマン（社名はもちろんあなたも御存知の有名な会社）とその営業手法についてディスカッションしたときの話を聞いてください。
「そのトップセールスがどれくらいすごいか！」というと、その不動産会社は、フランチャイズ運営で加盟店が約５００店舗あるのです。
ということは、５００店×１０名（営業マン）と考えると、約５,０００名のなかの２位ですよ！！！
すごくないですか！？
びっくりですよね！！
成約率は９８％です！！
化け物です。
実は、本当に凄いのは、その人だけではなくて、その会社の「教育システム」だったのです。
通常、成約率で８０％～１００％に行くには、
１）営業戦略
２）営業教育
３）組織文化（ナレッジマネジメント）
４）人事制度（歩合率等）
の４つが最低、必要です。
その会社の
２）営業教育
３）組織文化（ナレッジマネジメント）
の一例をお話ししますね。
その会社は、営業教育専門の関連子会社があるのです。
加盟店５００店舗のなかの化け物のトップセールスを引き抜いて、営業企画、教育、指導を専門にするR＆D（研究開発）機関があるんです。
そこで、毎日、リアルタイムに、
・どのようなマインドで？
・どのようなアプローチをしたらいいのか？
現場で結果を出した超絶手法を、５００店舗に、一斉にリアルタイムで配信し、営業指導をしているのです。
今、この瞬間もですよ(笑)
ホント、敵にしたくないですね(笑)
当たり前ですが、その２位の方も、営業指導システムをフル活用されていました。
今、この瞬間も、一部上場の不動産会社の教育専門の部署は営業トークを研究し、そして、一斉に各店舗に最新の武器（トーク）を供給しているのです。
凄いですね。
営業専門の教育機関を自社で作るなんて、そう簡単にはできません。
私も、年商約３０億の事業会社で事業部長をしましたが、営業教育専門部署をつくるリソースはありませんでした。
ノウハウは、
１）買うか？
２）内製（自社で作る）
するかしかありません。
伸びている会社・成長が早い人は、プロの活用方法が非常に上手です。
営業台本（トークスクリプト）を作成して、不動産賃貸売買３店舗をコロナ前の売り上げに戻し、個人でも１位になった営業マネージャーの具体例は以下の記事を参考にしてください↓
不動産賃貸売買３店舗、営業台本でコロナ前の売り上げに復活！個人も１位！
不動産賃貸営業 コツ：まとめ
不動産賃貸営業でトップセールスになるための具体的なテクニックと戦略の一部をお伝えしました。実践的なアドバイスを活用し、競合との差別化を図り、お客様の信頼を勝ち取ることができます。不動産賃貸市場での成功を目指すなら、これらの戦術を日々の営業活動に組み込んでくださいね。
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