賃貸アパート大手の「レオパレス２１」は２０１９年２月７日、建築基準法の規定を満たしていない施工不良物件が「１、３２４棟」あったと発表。
不良物件の入居者は１４，４４３人。
６４１棟の７，７８２人は、天井の耐火性能が不足しているとして速やかに転居を要請。
他の問題物件の入居者全員にも退去を促しました。
レオパレス２１は、昨年も２０６棟で住戸間を仕切る屋根裏の「界壁」に施工不備が発覚していたのです。
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営業教育日本一 ミリオンセールスアカデミー®主宰
台本営業®コンサルタント加賀田裕之です。
引越しをしなければならなくなった借り手はもちろんですが、一番の被害者は、不良物件をつかまされたオーナーです。
■なぜ、このような結果になったのか？
■あなたも被害者にならないようにするにはどうするか？
現役営業コンサルタントの視点でまとめました↓↓
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１、レオパレス 問題：被害者は誰？
１−１、不良物件をつかまされたオーナー
一番の被害者は、不良物件をつかまされたオーナー（地主）です。
オーナー（地主）は、一般的に、ご高齢者が多いのです。
不動産に限らず、ご高齢者の寂しさを悪用したケースがとても多く起きています。
このようなご高齢者を騙す手法としては、営業マンが高齢の地主の家に何度も通うことで、人間関係を構築することに主眼を起きます。
寂しいご老人に、
「おじいちゃん、元気？」とか、
「おばあちゃん、体、気をつけてね！」とか、
「お土産買ってきたよ」とか、
などと親切な優しい言葉を投げかけて、言葉巧みに、ご高齢者を騙すのです。
オーナー（地主）は、業者の甘い言葉に乗らないことが一番です。
１−２、借り手が注意すべき点
賃貸アパートの借り手は、レオパレス21のような「サブリース契約」の仕組みをとっている業者は注意しましょう。
サブリース契約とは「入居者がいなくても家賃が入る仕組み」です。
１）業者が、アパート建築を地主に提案
２）その地主がオーナーとなった物件を管理会社が一括借上げ
３）家賃収入を保証（レオパレス２１の場合は３０年）
するというものです。
入居者がいなくても家賃保証をしなければならないので、今回、発覚したような「天井の耐火性能」の問題などコストをおさえた建築を行っている可能性があるということです。
余談ですが、「契約の条件にかかわらず、家賃の増額減額を請求できる」と借地借家法32条で定められています。
そのため、「30年間家賃は下がらない」というサブリース契約では、レオパレス２１が賃借人となるため、「家賃減額しない」という文言は無効となります。
社会問題になっていますが、さらに、オーナーは家賃の減額もされていることがあるのです。
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２、自分だけは騙されない！と思っている「絶対儲かる話」の嘘
先日、投資用アパート・マンション一棟を売買している投資用不動産トップセールスの飛び込み営業に同行しました。
その人は、ひと月に、最低7億円以上売買（両手仲介）している営業マンです。
実は、大体のトップセールスは変人（変態）です。
「飛び込みが楽しくてしょうがない。営業は、競馬と同じようなスリルがある。」
と言っていました。
「クロージングのスリルがあのドキドキがたまらない！お客様から断られた後、成約になった時の、興奮・快感がたまらない！」
いわゆるトップセールスは、どこかしら変な人、プライベートも極端な人が多いです。
変な人で済むならまだしも、「詐欺的手法」で、あなたを騙す営業マンもいるのです。
これを読んで、騙されないようにしてください！
業界の悪（ワル）を敵にしても、本当のことをお伝えします。
先日、喫茶店で隣の席で話しているエセコンサルタントの「楽して儲かる」系の嘘話に吐き気を催し、思わず、席を立ってしまいました。
腹のぶくぶくした卑怯さが唯一の武器のおじさんが世間知らずの若者を騙すというありがちな構図です。
当たり前ですが、楽して儲かる話があるわけないのです。
なんで儲かる話をあなただけにするのですか？
そうは言っても我々は、自分だけは騙されない！と思っていませんか？
代表的な詐欺話、、
１）絶対儲かるワンルームマンション投資！
２）絶対儲かる金融投資！
３）楽して月商７桁！
あなたがこんな誘い文句を誰かから受けたら、どう答えますか？
１）絶対儲かるワンルームマンション投資（笑）
そんなに儲かるワンルームマンションなら、営業マン、あんたが自分で買えばいいじゃん（笑）もしくは、知り合いの（上顧客の）富裕層に売るでしょ。なんで、自分のマンションだけ空室にならないの（笑）
良心的な大家塾を知っていますが、不動産投資物件は、良い物件を得ようと思ったら、自分で勉強したり、苦労が必要なのです。
そう言うと若い人の場合は、
「欲しいんですが、○○さんのように条件が良くないので審査が通らないんです」
とか、
年をとっていると、
「私は、これ以上がお金の必要がないので、皆さんに分け与えたい」
と嘘ぶきます。
ちょっと考えれば分かりますが、金持ちは「誰よりも、お金が好きだから」金持ちになったので、儲け話を「他人に」話すわけがありません。
ワンルームマンションは、ほとんど、ほとんど買った瞬間にマイナス確定です。
不動産投資で利益を得ようとしたらアパートマンション一棟の投資を事業として、ビジネスとして、仕事として取り組む覚悟が必要です。片手間にやって儲かるようなうまい話はないのです。
「不動産投資で儲けようとしたら、１００冊以上の不動産投資の本を読め」と不動産投資の専門家がおっしゃってます↓
参考：もふもふ不動産もふさんの「素人は不動産投資を絶対にするな」↓
２）絶対儲かる金融投資（笑）
金融投資商品も、TOPIXの配当利回りが２％弱なので、これ以上の利回りは、基本詐欺です。
後ほど、お話しますが、
・信用できる人から、
・リスクヘッジ（危険分散）の観点で、
・なくなっても良いお金
を投資するなら「アリ」だと思います。
３）楽して月商７桁！これだけやれば、月に１００万稼げます（笑）
「楽して、月商７桁！」
↑↑これから「起業」する人をカモにする悪者達の典型的なキャッチコピー。
常識的に考えれば、「今まで、稼げなかったのに、それを知ってすぐ稼げわけないじゃん（笑）」と思うはず。
だいたい、詐欺です。
そうでなければ、起業も何もしていない人が、継続的に月商１００万円稼ぐ方法ではなく、これまでのご自身の信用（人脈）を一瞬、お金に変えるだけです。
結局、詐欺話です。
３、本当の悪（ワル）は、とびきりの笑顔であなたに近づいてくる
美味しい儲け話はありません。注意してください。
そうは言っても、我々は騙されてしまいます。
あなたは「テッド・バンディ」をご存知ですか？
アメリカで1974年から1978年にかけて、確認されているだけでも36人の若い女性を殺害した連続殺人犯人です。
彼のその異常さは「シリアルキラー」の語源になり、そしてレクター博士で有名な羊たちの沈黙のモデルにもなったのです。
映画（羊たちの沈黙）で、レクター博士は、こんな感じでしたね。
しかし実際のテッドバンディは、こんな爽やかな色男だったのです。
彼、テッド・バンディは朝起きると、鏡に向かって、こんな訓練をしていたのです。
ーーーーーーーーーーー
「ハーーーイ！僕はテッドバンディ 」
「君に会えて嬉しいよ素敵な笑顔だね。」
ーーーーーーーーーーーーーーーーー
確認されているだけでも３６人の若い女性を殺害したシリアルキラーの日常の日課が、「とびきりの笑顔」の練習だったのです。外見が素敵だからといって、騙されないでくださいね。
４、うまい儲け話に騙されない為の３カ条
４−１、信頼できる人から、話を聞こう！
さて、あなたに美味しい儲け話がきたらどうしますか？
そうですね。
他人が美味しい儲け話を持ってくることはありません。きっぱり、断ってください。
百歩譲って、親しい知人、信頼し尊敬している人からの話でしたら、聞く価値はありかもしれません。
ありきたりな結論になってしまいますが、最後は「信頼」なのです。
その人が「信頼できるかどうか？」の見極め方は↓
４−２、最悪の状況に対処できる？
アメリカ大統領のドナルド・トランプは、不動産王として有名ですが、トランプが投資をする際は、
「最悪の場合はどうなるのか？」
「最悪の場合、私は対処できるだろうか？」
という質問をしていたのです。
リスクに対処できる投資をしましょう。
４−３、努力しよう！調べよう！
因みに私は、営業クライアントさんを選ぶ基準に自分で努力する人を選んでいます。
流した汗の量だけが、戦場（現場）で流す血を少なくしてくれるのです。
■自分で努力する気が無い人、
■楽して成功しようという人
■依存心の強い人は
成功しないので、顧客に選ばないのです。
もし、あなた営業マンとしてご苦労されていて、
■営業が苦手だな～
■断られたらイヤだな～
などと悩んでいたら、
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