住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)の比較:ズバリ!どちらがお得?

不動産営業マン

 

お客様から「住宅ローンは変動金利と固定金利(フラット35)どっちがいいと思いますか?」とよく聞かれるんですが、どのように答えるのがいいんでしょうか?

 

あなたは、住宅ローンの変動金利と固定金利(フラット35)がどちらがお得か?迷っているはずです。

 

 

「フラット35」とは、住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに、取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の名称。

 

 

山口

 

こんにちは!

私は、激務で離職率も高い不動産業界で、楽しくノーストレスで、15年トップセールス

 

営業教育日本一 ミリオンセールスアカデミー®

台本営業®認定コンサルタント山口幸夫です。

 

 

我々、不動産営業マンにとっては「あるある」といえるお客様からの質問ですね。

この質問は、他の営業マンにも聞いて廻っている可能性がありますので、きっちり答えてあげたいですね。

 

 

まず先に答えからお伝えします。ベストな回答トークは、

 

支払う利息の面で変動金利とフラット35(固定金利)のどちらが得なのかでいえば、変動金利の金利上昇を想定したとしても、ズバリ変動金利がお得です!

 

です。ここまではっきりと答えてあげてください。

 

この記事では変動金利と固定金利(フラット35)を比較した際に「変動金利が得だ!」と言い切る理由・根拠についてご説明します。

 

 

住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)の比較:シュミレーション

山口

 

住宅ローンの変動金利と固定金利(フラット35)のどちらが得か?を比較するのに、私からお薦めのyoutube動画をご紹介して、ご説明します。

 

そのyoutube動画は、住宅FP関根さんの『変動金利VSフラット35どっちが得なのかちゃんと答え出しました』です。

 

 

 

※変動金利VSフラット35どっちが得なのかちゃんと答え出しました↓

 

 

 

これは一押しの動画です。

 

変動金利と固定金利(フラット35)を、利息額まで計算して細かく比較しています。この動画を元に変動金利と固定金利(フラット35)について比較します。

 

 

変動金利:0.5%(5年毎に0.25%金利が上昇していく) vs フラット35:1.3%

このシミュレーションで比較検証しています。

 

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

 

 

15年後にほぼ同等金利となる。当初の金利差は0.8%、最終時期の金利差は0.95%

金利差の数字だけでみるとフラット35のほうが得にみえる。

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

 

 

最も重要な比較は、利息額の計算と比較

変動金利の利息総額は542万円、フラット35は735万円

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

 

 

変動金利のほうが、193万円もお得だということが分かります。

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)の比較:なぜ変動金利が得か?

山口

 

ここで、動画の中でも最も重要なポイントを話されています(7:50~)。

 

35年間という長い期間でみた金利の優位性はフラット35の方が有利となったが、実際の総利息金額を計算すると変動金利のほうが少なくなっている。

 

どうしてなのか?

これが分かる人は、お金に関する上級者、かなりお金にセンスのある方です。

 

 

一言で言うと、変動金利は元本が多い時は低い金利、元本が少ない時は金利が高くても利子も小さいのです。

 

つまり、このシミュレーションにおいて、「多い元本の時は低い金利である変動金利」に対して「多い元本に高い金利である固定金利(フラット35)」であるということなのです。

 

1)変動金利は、上昇はしていくが「少ない元本に高い金利」であること、

2)変動金利は「金利が高くなった際は元本が低くなる」ので利息は少ない

ということなのです。だから、上記の利息総額の大きな差が生まれるのです!

 

元本が多い借入当初にいかに低い金利を適用するか?が最も重要だということなのです!

 

当り前と言えば当たり前のことですが、とても重要で意外に誰も気が付かない点なのです。

 

住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)の比較:フラット35(固定金利)が得になる条件とは?

 

変動金利と固定金利(フラット35)の金利(利息総額)が同等になる条件はどういう時なんですか?

 

 

山口

 

良い質問です。

 

変動金利と固定金利(フラット35)の利息総額が同等になる条件とは、変動金利0.5%、10年おきに1%上昇、35年後の金利4%(適用金利)、店頭金利5.95%の時です。

 

このシミュレーションでの利息総額が、700万円となりフラット35とほぼ同等となります。

 

店頭金利5.95%とは、まさにバブル前後の1992年!

 

つまり、「35年後にまたバブルが来る!」と予想するなら固定金利(フラット35)がお得!となります。

 

 

住宅ローン変動金利 固定金利(フラット35)

 

※参照「民間金融機関の住宅ローン金利(店頭金利)推移の表」↑

 

 

この中で変動金利の推移について確認しておきましょう。

・2009年から今まで約12年間、現状の2.475%(店頭金利)のままです。

・更に遡れば1999年頃に2.3%台の最低金利となりましたが、そこからの変動はミニバブルと言われた2007年に2.6%台になりましたが2008年のリーマンショックの影響で2009年に現状の金利になって今に至っています。

 

この表を使って、上記のシミュレーションの説明と、将来また金利が上昇する可能性があるのか考える上での参考資料としてお客様へお渡ししてもいいでしょう。

 

住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)の比較:まとめ

山口

 

住宅ローン変動金利と固定金利(フラット35)どちらが得か?を比較してきました。

 

結論は、

・変動金利と固定金利(フラット35)のどちらがお得か?を利息総額で計算すれば変動金利の方が得。

・最も重要な点は、元本が多い借入当初に低い金利を適用すること

 

ただ、動画の中でも話をされていますが、最終的に選択するのはお客様です。変動金利の変化に対する恐怖心が強いお客様にとっては固定金利(フラット35)のほうが安心だと思うかもしれません。

 

 

「私もいろいろと調べたのですが、このようなシミュレーションで計算すると変動金利の方がお得なのです。」と参考になる情報を提供することでお客様からの信頼を獲得することが一番の目的だということです。

 

一般的に「フラット35」が住宅を借り入れる際に良いイメージがあったのは、

・変動金利は返済額が固定していないので怖い、一方「フラット35」は支払いが固定することの安心感

・住宅支援機構(国の機関)なので、一般の金融機関よりも審査が通り安い

だったのです。

 

 

 

いかがでしょうか?

ベタな質問こそ、こだわって調べに調べて、明確な答え・参考になる情報を伝えらることが出来れば他の営業マンに差をつけることができます。

 

私も現場で戦っている現役営業マンです。

 

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