お客様から「住宅ローンは変動金利と固定金利（フラット３５）どっちがいいと思いますか？」とよく聞かれるんですが、どのように答えるのがいいんでしょうか？
あなたは、住宅ローンの変動金利と固定金利（フラット３５）がどちらがお得か？迷っているはずです。
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我々、不動産営業マンにとっては「あるある」といえるお客様からの質問ですね。
この質問は、他の営業マンにも聞いて廻っている可能性がありますので、きっちり答えてあげたいですね。
まず先に答えからお伝えします。ベストな回答トークは、
です。ここまではっきりと答えてあげてください。
この記事では変動金利と固定金利（フラット３５）を比較した際に「変動金利が得だ！」と言い切る理由・根拠についてご説明します。
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目次
住宅ローン変動金利と固定金利（フラット３５）の比較：シュミレーション
住宅ローンの変動金利と固定金利（フラット３５）のどちらが得か？を比較するのに、私からお薦めのyoutube動画をご紹介して、ご説明します。
そのyoutube動画は、住宅ＦＰ関根さんの『変動金利VSフラット35どっちが得なのかちゃんと答え出しました』です。
※変動金利VSフラット35どっちが得なのかちゃんと答え出しました↓
これは一押しの動画です。
変動金利と固定金利（フラット35）を、利息額まで計算して細かく比較しています。この動画を元に変動金利と固定金利（フラット３５）について比較します。
変動金利：0.5％（5年毎に0.25％金利が上昇していく） vs フラット35：1.3％
このシミュレーションで比較検証しています。
15年後にほぼ同等金利となる。当初の金利差は0.8％、最終時期の金利差は0.95％
金利差の数字だけでみるとフラット35のほうが得にみえる。
最も重要な比較は、利息額の計算と比較
変動金利の利息総額は542万円、フラット35は735万円
変動金利のほうが、193万円もお得だということが分かります。
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住宅ローン変動金利と固定金利（フラット３５）の比較：なぜ変動金利が得か？
ここで、動画の中でも最も重要なポイントを話されています（7:50～）。
35年間という長い期間でみた金利の優位性はフラット35の方が有利となったが、実際の総利息金額を計算すると変動金利のほうが少なくなっている。
これが分かる人は、お金に関する上級者、かなりお金にセンスのある方です。
少し考えれば当たりですが、変動金利は返済開始初期の元本が多い時は低い金利、返済後半は金利が高くても返済により元本が少なくなるので利子も小さいのです。
つまり、このシミュレーションにおいて、「多い元本の時（返済開始初期）は低い金利である変動金利」に対して「多い元本に高い金利である固定金利（フラット35）」であるということなのです。
１）変動金利は上昇はしていくが「少ない元本に高い金利」であること、
２）変動金利は「金利が高くなった際は元本が低くなる」ので利息は少ない
ということなのです。だから、上記の利息総額の大きな差が生まれるのです！
元本が多い借入当初にいかに低い金利を適用するか？が最も重要だということなのです！
当り前と言えば当たり前のことですが、とても重要で意外に誰も気が付かない点なのです。
住宅ローン変動金利と固定金利（フラット３５）の比較：フラット３５（固定金利）が得になる条件とは？
良い質問です。
変動金利と固定金利（フラット３５）の利息総額が同等になる条件とは、変動金利0.5％、10年おきに1％上昇、35年後の金利4％（適用金利）、店頭金利5.95%の時です。
このシミュレーションでの利息総額が、700万円となりフラット35とほぼ同等となります。
店頭金利5.95%とは、まさにバブル前後の１９９２年！
つまり、「３５年後にまたバブルが来る！」と予想するなら固定金利（フラット３５）がお得！となります。
※参照「民間金融機関の住宅ローン金利（店頭金利）推移の表」↑
この中で変動金利の推移について確認しておきましょう。
・2009年から今まで約12年間、現状の2.475％（店頭金利）のままです。
・更に遡れば1999年頃に2.3％台の最低金利となりましたが、そこからの変動はミニバブルと言われた2007年に2.6％台になりましたが2008年のリーマンショックの影響で2009年に現状の金利になって今に至っています。
この表を使って、上記のシミュレーションの説明と、将来また金利が上昇する可能性があるのか考える上での参考資料としてお客様へお渡ししてもいいでしょう。
フラット３５（固定金利）のローン審査に落ちた場合どうするか？
では、フラット３５（固定金利）のローン審査におちた場合はどうするか？
つづきは、以下の記事にまとめました↓
フラット３５のローン審査に落ちた場合どうするのか？具体的対処方法
住宅ローン変動金利と固定金利（フラット３５）の比較結論
住宅ローン変動金利と固定金利（フラット３５）どちらが得か？を比較してきました。
結論は、
・変動金利と固定金利（フラット３５）のどちらがお得か？を利息総額で計算すれば変動金利の方が得。
・最も重要な点は、元本が多い借入当初に低い金利を適用すること
ただ、動画の中でも話をされていますが、最終的に選択するのはお客様です。変動金利の変化に対する恐怖心が強いお客様にとっては固定金利（フラット３５）のほうが安心だと思うかもしれません。
「私もいろいろと調べたのですが、このようなシミュレーションで計算すると変動金利の方がお得なのです。」と参考になる情報を提供することでお客様からの信頼を獲得することが一番の目的だということです。
一般的に「フラット３５」が住宅を借り入れる際に良いイメージがあったのは、
・変動金利は返済額が固定していないので怖い、一方「フラット３５」は支払いが固定することの安心感
・住宅支援機構（国の機関）なので、一般の金融機関よりも審査が通り安い
だったのです。
変動金利と固定金利（フラット３５）の比較：まとめ
いかがでしょうか？
ベタな質問こそ、こだわって調べに調べて、明確な答え・参考になる情報を伝えらることが出来れば他の営業マンに差をつけることができます。
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