投資用不動産営業のトップセールスになる一番カンタンな方法!

先日、4億、決まりました!!と、営業コンサルをしている不動産仲介のクライアント様からのご報告があったのです。

 

一部上場企業の社長とその息子さんと仲良くなり、節税対策で不動産購入頂きました!

 

ちょっと計算すると、4億×6%(両手仲介)×15%(歩合)で360万のコミッション!その社長一族さんは、まだまだ節税しなければならないとのことで(笑)これから8億の不動産売買もまかされたとのこと!人生が狂ってしまわないようにうれしい指導が必要です(笑)

 

そのクライアント様から、こんなメールも頂きました。

 

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入社5ヶ月目で、コンスタントに仲介手数料800万、コミッション15%で月に120万を稼げる営業マンになりました!契約本数は、月5〜6本です!

加賀田さんと知り合わなければ、今の私はありません。本当に、本当に、心から感謝しています。

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彼女は、中学で家出した全く社会経験のない元キャバ嬢20代後半になって、キャバ嬢では稼げなくなり、仕事を探し、なんとか、営業職に転職したのです。

※現在は、高卒の資格をとり、夜間の大学に通っています。

 

そして、営業をはじめて5ヶ月で不動産投資会社の営業で、コンスタントに仲介手数料800万、コミッション15%で月に120万を稼げる営業マンになったのです!

 

営業スキルが身につけば、何を売っても良いわけですから、一生、豊かに暮らせます。本当に、感謝されて、当然だと思っています(笑)

 

そんな素人でも、投資用不動産営業のトップセールスになる方法・コツをお伝えしますね。

 

営業ギライの人でも、最新の購買心理学で、

自然にお客様の欲しいを引き出す!!

ミリオンセールスアカデミーあなたの営業コンサルタント加賀田裕之です。

 

投資用マンション 営業トーク

 

 

1、投資用不動産営業でトップセールスになる超簡単な方法

1-1、超簡単、不動産投資営業会社でトップセールスになるには

不動産売買(投資物件)について超簡単にトップセールスになれるお話しをします。もし、あなたが、投資用不動産の営業マンであれば、以下の方法で簡単にトップセールスになれます!

 

単純計算で、1日600件コール1アポとれます。

そうすると約25件/月のアポから、2~4件/月の成約見込めます。これは、確率論なんですね。

 

ですので、トップセールスになる秘訣簡単です。

まず、一日600件以上電話をかければいいんです。

 

 

毎日、700件とか800件荷電を2~3か月続ければ、周りの人間から頭一つとびぬけます。他のセールスパーソンより成約する案件が多ければ、会社が持っているリストから良い案件もらうことができるんです。

 

なぜなら、上司も、売り上げを上げる営業マンに良い物件を渡して、楽をしたいからです。ものすごく単純な仕組みです。少なくとも5~6か月後には、部下が出来て、マネジメント側になれます。

 

投資用マンション 営業トーク

 

1-2、そうはいっても、不動産投資営業がムズカシイ理由

ただ、ここで、計算してもらいたいんですが、1分/1コール×600コール=600分=10時間ですので、

 

600コールするには、売り込みでガチャ切りされる電話を10時間以上荷電する必要がある、ということです。それを、1ヶ月ならまだしも、3ヶ月、6ヶ月、、、。

 

普通の精神力では、耐えられません投資用不動産会社は、歩合の給料が高いのは、こういった理由があるからです。ですので、もっと楽に、ストレスなく楽しく仕事をするために、営業スキル・営業トークが必要なんです!

 

投資用マンション 営業トーク

 

2、投資用不動産営業マンは、富裕層を顧客にしよう!

2−1、富裕層を顧客にする不動産営業のトップセールス

富裕層を顧客にするトップセールスってどんな人だと思いますか?

 

先日、クライアント様の会社にお伺いして20名弱の営業マンを見ましたが、何人いても、トップセールスは、一瞬で分かるのです。「どのような基準か?」と言うと、トップセールスは、見込み客と信頼関係を瞬時に構築するのが、大変上手いのです。

 

 

先ほどの不動産投資会社のトップセールスはこんな話を聞かせてくれました。多くの営業マンが、お客様宅に訪問したときに、「ワンちゃんかわいいね~」と口で言うだけで、心の中では、汚い・不潔と犬の頭すら撫でたりしないところを、その不動産のトップセールスは、犬を抱っこし、顔をベロベロ舐めさせて、ワンちゃんから落としていくのです!まず、そのワンちゃんがそのトップセールスから離れなくなります。

 

営業コンサルのクライアント様の会社にお伺いした時、あるセールスパーソンが、1歳ぐらいと3歳ぐらいのお子さんがいらっしゃる見込み客に対して、1歳ぐらいの赤ちゃんを抱っこして、子守を始めたんです!

 

赤ちゃんを抱っこすれば、ヨダレで服が汚れたりしますし、お母さんの立場からすれば、信頼関係性ができていない人に抱っこさせたくないないはずです。

 

と言う事は、逆に言うと、赤ちゃんを抱っこさせるということは、信頼関係ができていると錯覚するわけです。赤ちゃんを抱っこし、瞬時に関係性を築いていたその営業マンを「この人はトップセールスですよね」とクライアント様にお聞きしたところ、「その通りです。」とおっしゃっいました。

 

顧客と関係性を築く為に、ここまで注意してくださいね。

 

 

2−2、新人営業も出来る!アパート・マンション一棟の投資用不動産飛込み

新人営業マンにも出来る!アパートマンション一棟地元の有力オーナー)さんの飛込み営業のやり方をお話ししますね。

もし、あなたの営業対象が地元の有力オーナーさんだったらどうでしょう。
営業対象が地元の有力オーナーさんですと、多くは、年輩の方々です。

 

地元オーナーを口説く

 

御老人に電話で営業したら先方は、どう思いますか?「電話じゃなくて、直接、来い!」ってなりますよね。

 

ですので、直接、お会いする必要があります。では、どうやって直接営業しますか?

そうですね!接触回数を増やせばいいんですね。接触回数を増やすことにより、あなたのことを好きになってもらう必要があります。ちなみに、これを、ザイアンスの法則といいます。知れば知るほど好きになるという法則です。

しかし、理由もなく、見込客に訪問ってできます?出来ないですよね!

 

ですので、ある一部上場の不動産会社は、「オーナー新聞」というのを新人営業マン用に作ったんです。それは、不動産オーナーが喜ぶような情報、例えば、その土地の値段が上がったか?下がったか?等の情報をA4一枚にして、それを、オーナーに渡しに行く。ということをするんですね。

 

不動産オーナーが喜ぶ情報と

富裕層向けの不動産の訪問営業って、すごく難しそうですが、この「新聞」を持っていくやり方は、、オーナーが喜ぶ情報を渡しに行くだけですから、難易度は、とっても低くなるのです。これが、1部上場の不動産会社の営業システムなんです!!

 

本当に、敵にしたくないものですね。

この話を聞いて、あなたは、御自身の営業手法にどのように応用されますか?

 

 

3、投資用不動産業者の意外な営業戦略・コツについて

投資用不動産会社の営業戦略のキモ・ビジネスのキモについて一緒に、考えてみましょう。

 

経営戦略で「戦術は見えるが、戦略は見えない」というのがあります。チラシやWEBなどの広告で、競合が何を行っているか?表面的な戦術は分かります。しかし、その奥にある「戦略」つまり、「本質は何か?」は、なかなか分かりにくいのです。

 

例えば、あなたに質問です。不動産投資営業会社の営業戦略上のキモって何だと思いますか?

 

不動産投資会社の営業戦略

 

ちょっと、考えてください。

 

 

 

 

実は、銀行交渉力なんです。

 

 

えっっ!!と思われたかもしれません。

 

「不動産投資をしたい!」というサラリーマンは意外と多いんですね。例えば、○フトバンクの若手社員とかは、業界では有名です。

 

そこで、お客様の購買意欲が高まった後、投資不動産会社で一番の悩みは、「ローンが組めない…」んです。物件を購入したくても、「銀行の審査を通らないので、お客様が不動産の購入をあきらめてしまった」というのは、よく聞く話です。

 

そこで、頭の良い販売実績を伸ばしている営業会社は、審査がおりやすいように、銀行担当が、銀行側に対して様々な折衝をしています。もしあなたが銀行交渉者なら、地方銀行・信用金庫も含め、複数行と取引することが必要です。重要なので繰り返しますね、銀行とのお付き合いは、複数行とするのが大切です。もちろん、接待して銀行担当者に好かれることも、大切です。

 

一行に絞り、「メインバンクだから大丈夫」と思っていると、いきなり、審査を厳しくされたり、貸し剥がしにあったりと会社を潰されるリスクが急激に高まります。ご注意くださいね。

 

不動産投資営業の「キモ」は、意外な所にあるのです。応用してください。

 

 

ビジネスの肝

 

 

 

4、投資用不動産トップ営業マンはどんな人?

4−1、投資用不動産営業でトップセールスになった人

朝起きたら、昨日、別れたはずの授業員が立っていたら、あなたはどうしますか?

 

イケイケの不動産投資会社の社長と話していた時に、売れる営業マンの話になったんです。トップセールスになるには、どんな素質が必要か?

 

 

 

 

絶対、必要な素質は、素直さです。

 

この不動産投資会社で有名な逸話があるんです。全く、営業未経験で転職してきた中年新人の話しです。

 

ある、19時とか20時社長の家の前で、彼が、社長と一緒にいたときです。社長の携帯に電話がかかってきたので、電話で話しながら、社長は、そのまま家に入ってしまったんです、社長が会社に行こうと、家を出たら、何と、彼がいたんです!

 

■社長:えっ、お前、何やってんの!?

■新人営業マン:社長をお待ちしておりました

 

なんと、一晩中、立ってまっていたんです!

 

■社長:「えっ、何で帰らなかったの?

■新人営業マン:社長が、『帰れ』とおっしゃらなかったので」

 

これ、本当の話です。本当の話なんです!びっくりしませんか?

 

僕がこの社長だったら「コイツ、すげーな。」「すごい素直だな。」「すごいかわいいな。」と感動します。もちろん、その社長も、すべての極秘ノウハウを教え込み、そして、独立させてあげたんですね。

 

 

4−2、トップセールスは、素直!素直!素直!

入社当時、その彼は、いろいろわけありの人生だったので、顔がかったんです。ですので、

最初の指示が、笑顔の練習でした。

 

「朝、鏡の前で、30分笑顔を練習してから会社に来い。」

 

こんな、指示、バカらしくて、今の若者はやらないかもしれません。

しかし、彼は、愚直にやったんです!

 

トップセールス笑顔練習

 

やがてトップセールスになり、月のコミッションを500万ぐらいもらって、そのお金を貯めて、独立して、不動産屋を開業。今も、繁盛してます。

 

一方、あまりにコンプレックスが強すぎるのか?人のアドバイスを全く聞けない人もいます。

僕の記事を読んでくださっているあなたはとても素直な方だと思いますので、理屈で納得出来たら、まず、試してみることをおすすめします!

 

やってみて、効果がないなら、変えれば良いだけですから!勝つまで、やり続けましょう!

 

トップセールス

 

 

5、投資用不動産営業の具体的な営業トーク!

5−1、反論解決(切り替えし営業台本)を作ろう!

不動産トップセールスからこんな話を聞きました。ある不動産物件を売る「商談時」の話です。

なんと!その物件の、南側にJRが走っているのです!

 

不動産トップセールス切り替えしトーク

 

当たり前ですが、お客様は、「え!列車が走っているんだ!」と、購入に対して引かれ気味になります。「JRなんで、夜中の1時まで走ってまして、、すいません、、。」なんて切り替えしのトークをしたら、100%成約に至りません。

 

そこで、不動産仲介業の僕のクライアント様はどのようにトークしたと思いますか?

 

 

 

 

そうです!ですから、、、南側に家が建って、日当たりが悪くなるとかの心配はないんです!不動産業界では、当たり前なんですが、物件に60%満足されたらGO!なんです!

 

 不動産トップセールス

 

と、堂々とトークをしたところ、お客様は、、「は、、はい」とご成約になったんです!もうお分かりですよね。 こんな鋭い切り返しが瞬時に出来れば良いですが、なかなかできません。

ですので、コツは、、、

事前に、
■台本を作成し
■喋り方の練習
なのです。 

 

愚直に一歩、一歩、進みましょう! 

 

 

5−2、株式会社アークビジョン(不動産業)國分寛育代表 

僕の営業コンサルクライアント様である株式会社アークビジョン(不動産業)國分寛育代表 

売上アップの秘訣をお聞きしました。

 

 

やっぱり、一番いいのは、営業トークを録音したのを(加賀田さんに)矯正(修正・改善)してもらうことです!

  

自分達で聞いても、営業のコツを分からない人に聞いてもらっても意味ないじゃないですか、、。

 

「そこ違うぞ」「ここ良かった」と言ってもらわないと意味がないわけですから、 

 

加賀田さんのように、教えることができる人・営業理論とコツを分かっている人から教えてもらうのが一番、いいんじゃないですかね。

売上を上げるには売上が上がるコツがあるでしょうし、
人をその気にさせるにはその気にさせるトークがあるでしょうし、
クロージングにはクロージングのトークがあるわけでしょうし、

 

それが分からないと、一番大事なポイントを押さえていないと、いくらお客様と会っていても、逃してしまうので、意味がないと思います。僕ら、不動産業の人も同じなんですよ。やり方を教えてもらっていないので、何をどう説明して良いかわからないんです。

 

例えば、「ここは6畳です」とか、「在来工法です、屋根がなんとかです」とか説明するだけで、後は、「場所が、学校近いですよ」とか「スーパーが近いですよ」とか、そのくらいの説明しかできていない、やっぱり、お客様をその気にさせるトークは別ですよね。

 

トークスクリプト(営業台本)を作って、練習・練習・練習で、普通に話せるようにしていく。
それが、本当に良いと思いました。そして、それ(営業台本)を、繰り返し繰り返し使っていく。

 

それが、売上を上げていく要因だと思います。営業台本を作って改善していくのが、売上アップのポイントです。

 

もう、全然怖くないかな。

 

トークスクリプト(営業台本)を覚えて、ガンガンガンガンやっていく。結局、トークスクリプト(営業台本)」だと思いますね。

 

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國分さん、「さすが!」のご感想ありがとうございます。営業トークの矯正が営業力アップの鍵なのです。國分さんは、様々な営業セミナーを受講され、ご存知の上で僕の営業コンサルを評価頂き、とても嬉しく思っています。

 

 

 

6、まとめ:投資用不動産営業でトップセールスになるには?

投資用不動産営業でトップセールスになるためのコツをお伝えしました。

1)数のゲーム

2)富裕層を顧客にするコツ

3)意外な営業戦略

4)不動産営業トップセールスの資質

5)営業台本を作ろう!

 

実は、超カンタンな投資用不動産の必殺営業トークがあるのですが、あまりにカンタンで、しかも、超強力なので、悪用されると怖いのでWEBでは公開できないのです。

 

今、2,017年現在は、東京はオリンピックバブルです。このバブルは2,019年まで続くと思われますが、何度もお話しして恐縮ですが、悪用されると怖いので、直接会った方にしかお伝えしていないのです。

 

オリンピックバブルがはじける2,019年まで、すぐに売り上げを上げたい営業マンは、僕の営業セミナーにまず、ご参加くださいね。

 

 

僕は、いつも、あなたのそばにいてあなたを応援しています!

いつか、直接、あなたにお会い出来る日を楽しみにしています^^

 

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